Construirea casei ideale poate fi un proces lung si complex, care implica multe decizii importante si pasi cruciali. In acest articol, ne vom concentra pe pasii esentiali pe care trebuie sa-i parcurgi pentru a construi o casa, de la achizitia terenului pana la receptia finala. Acest proces poate fi confuz si stresant, dar cu planificare adecvata si cu ajutorul profesionistilor potriviti, puteti construi o casa care sa se potriveasca perfect nevoilor dumneavoastra.

Descriere succintă a etapelor realizării unei case unifamiliale din stadiul de achiziție a terenului la recepție:

  1. Stabilirea bugetului alocat și/sau a posibilităților de finanțare
  2. La achiziția terenului trebuie să tineți cont de următoarele: 
  • Locația acestuia și punctele de interes, vecinătăți
  • Utilitățile care există în amplasament și locația acestora, cât și posibilitățile de branșare la utilități. Prin alegerea unui teren ce nu are utilitățile în imediata vecinătate a acestuia va spori costul total de construcție.
  • Verificați situația juridică a terenului (moștenire, retrocedare, donație etc.) prin solicitarea actelor de proprietate și a unui Extras de carte funciara. Din aceste documente vă informați cu privire la faptul că terenul este înscris în intravilan sau în extravilan
  • Asigurați-vă că situația reală din teren corespunde cu cea din acte înainte de a cumpăra terenului
  • Aflați ce puteți construi pe teren prin verificarea reglementărilor date de Primăria de care aparține terenul, prin P.U.Z. – Plan Urbanistic Zonal sau P.U.G. – Plan Urbanistic General. O modalitate simplistă de a obține aceste informații este de a solicita un Certificat de Urbanism de informare, prin care să reiasă procentul de ocupare al terenului (P.O.T), coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.), astfel veți ști pe ce suprafațî de teren puteți construi, retrageri, nivelul maxim de înălțime, cât și ce avize sunt necesare în viitor în scopul obținerii autorizației de construcție; informații cu privire la eventuala existență a unei țevi de utilități/stâlp electric situate pe proprietate sau în aproprierea acesteia.
  • Efectuarea unui studiu geotehnic în care să reiasă stratificația terenului de fundare din amplasament si posibilitățile de fundare pentru viitoarea construcție, cât și stabilitatea acestuia și nivelul apei subterane. Stratificația terenului este deosebit de importantă, deorecere prezența unui teren de fundare cu caracteristici mecanice slabe (umpluturi, resturi de materiale de construcții, etc.) poate conduce la necesitatea implementării unor soluții de fundare ale caror costuri să fie foarte ridicate și să sporească considerabil costul investiției.

3. După achiziția terenului, este necesară obținerea Certificatului de Urbanism. Aici se găsesc informații referitoare la posibilitățile de construire pe teren și specifică actele ce se vor depune pentru obținerea Autorizației de Construire (avize și acorduri necesare). În cadrul acestui document se stipulează regimul juridic (intravilan/extravilan), economic, retrageri, alinieri, înălțime maximă etc.  Certificatul de Urbanism este eliberat de primăria localității/sectorului în care este situat terenul achiziționat.

4. Întocmirea studiului geotehnic de către o firmă specializată, care să identifice prin încercări in situ și de laborator stratificația terenului din amplasament, condițiile de fundare pentru viitoarea clădire, nivelul pânzei freatice, capacitatea portantă a terenului etc.. Studiul geotehnic furnizează informații esentiale pentru inginerul proiectant al structurii de rezistență care va calcula, dimensiona și detalia fundațiile imobilului prin luarea în considerare a interacțiunii cu terenul de fundare.

5. Alcătuirea proiectului tehnic necesar pentru obținerea Autorizației de Construire.

  • Stabilirea temei de proiectare și a conceptului clădirii conform exigențelor beneficiarului de către un arhitect coordonator al proiectului
  • Alături de proiectul de arhitectură, pentru realizarea investiției este necesar și obligatoriu întregul proiect tehnic, ce cuprinde suplimentar proiectul de specialitate rezistență și specialitatea instalații (electrice, sanitare). 

6. Obtinerea Autorizatiei de Construire implică următoarele:

  • Certificatul de Urbanism eliberat în prealabil
  • Avize și acorduri precum protecția mediului, utilități, sănătate publică, aparare civilă și împotriva incendiilor, monumente istorice etc., studii de specilitate după caz 
  • Documentatia Tehnică pentru Autorizația de Construire (DTAC)

Pentru obținerea Autorizației de Construire, nu trebuie depus întreg proiectul tehnic, ci doar proiectul pentru autorizarea lucrărilor de construcții, respectiv proiectul în fază DTAC. Acesta cuprinde piese scrise și piese desenate. Piesele scrise cuprind devizul general, memorii tehnice de specialitate, respectiv arhitectură, structură și instalații, referate de verificare, studiu geotehnic etc.

Piesele desenate pe fiecare specialitate în parte: (i) arhitectura – planuri de nivel, plan de acoperis, fațade, secțiuni; (ii) rezistență – plan fundații și detalii fundații; (iii) instalații – parametri funcționali și scheme de funcționare, instalații tehnologice.

Proiectul fază DTAC trebuie însoțit de referate de verificare întocmite de către verificatori atestați MLPAT.

*Atunci cand proiectul implică modificări la o cladire existentă sau atunci când construcția urmează a se alipi de o altă clădire existentă, este necesară realizarea unei expertize tehnice întocmită de către un expert tehnic atestat.

Documentatia ce se depune pentru obținerea autorizației, pe lângă cele menționate mai sus, trebuie să conțină și actul doveditor al titlului de proprietate, cerere pentru emiterea autorizației, declarații pe proprie răspundere privind inexistența litigiului, documente cu dovada plăților pentru emiterea autorizației, cât și a taxelor legale pentru avize și acorduri etc.

Este interzisă începerea execuției lucrărilor înainte de obținerea autorizației de construire. De asemenea execuția lucrărilor nu se va realiza după planurile faza DTAC.

7. Întocmirea proiectului tehnic și a detaliilor de execuție (PT+DE) ce cuprinde părti scrise și desenate, pentru toate cele 3 specialități implicate (arhitectură, rezistență, instalații) după care se poate începe execuția lucrărilor (după obținerea autorizației de construire). Documentația fază DE cuprinde toate planurile generale și detaliile constructive astfel încat clădirea proiectată să fie conformă legislației și normativelor în vigoare.

8. Alegerea constructorului care va executa imobilul

9. Angajarea unui dirigente de șantier autorizat. Acesta este reprezentantul investitorului, și asigura acestuia buna desfășurare a investiției, cantitativ și calitativ, atestând conform legii respectarea normelor și normativelor specifice și a legilor în vigoare, prin contra-semnarea Proceselor Verbale de Lucrări Ascunse, a Proceselor Verbale de Recepție Calitativă, a Proceselor Verbale de Faze Determinante. Dirigintele de șantier urmărește desfășurarea lucrărilor și respectarea proiectului tehnic.

10. Angajarea unui responsabil tehnic cu executia (RTE)

Existența unui responsabil tehnic cu execuția certifică atingerea unui nivel de calitate în realizarea unor categorii de lucrări, disponibilitatea personalului calificat corespunzător pentru lucrările în cauză și/sau confirmă implementarea unui sistem (propriu sau internațional) de asigurare a calității, toate acestea menite să dea garanția respectării cerințelor stabilite de lege.

Pentru a nu exista neințelegeri între investitor și organele de control în constructii ale statului, este în interesul constructorului/executantului să-și angajeze un RTE, care să-și asume responsabilitatea avizând documentele de execuție.

11. Anunțul începerii lucrărilor la Primărie și ISC înainte de începerea lucrărilor și plata taxelor

După obținerea Autorizației de Construire se poate trece la execuția imobilului proiectat.

  • În prima etapă se realizează organizarea de șantier, căi de acces pentru materiale, depozitarea/evacuarea deșeurilor, alimentarea cu apa și energie electrică etc. 
  • Se realizează trasarea axelor clădirii față de limitele de proprietate. Trasarea se face după planul de situație realizat de către arhitect. 
  • Stabilirea cotei 0.00 care reprezinta cota finită a pardoselii de la nivelul parterului.
  • Pregătirea terenului, îndepartarea stratului vegetal etc.
  • Lucrări de săpătură (manuală sau mecanizată) și sprijiniri. Se vor respecta dimensiunile și cotele de fundare prevăzute în proiect.
  • Recepția terenului și a cotei de fundare de către inginerul geotehnician
  • Realizarea infrastucturii: turnarea betonului simplu, cofrarea, armarea, și turnarea betonului în fundații, realizarea plăcii pardoseală. 
  • Realizarea suprastructurii: cofrarea și armarea elementelor verticale și orizontale, realizarea pereților de umplutură și compartimentare, montare acoperiș etc.
  • Pe parcursul executării construcției, se întocmesc procese verbale de faze determinante și procese verbale de lucrări ce devin ascunse, se preiau probe de la punerea în operă etc.
  • Realizarea instalației electrice, sanitare, termice
  • Montarea termoizolației, a închiderilor vitrate, finisarea exterioară și interioară a clădirii
  • Racordarea la utilități
  • Amenajarea terenului conform proiectului de arhitectură

13. Notificarea Primariei și a ISC-ului că lucrările sunt finalizate în vederea efectuării recepției și plata taxelor aferente

14. Recepția clădirii este obligatorie și este efectuată din grija investitorului, comisia de recepție fiind alcătuită din mai mulți membri, dintre care reprezentantul autorității publice care a emis autorizația de construire, reprezentantul Inspectoratului de Stat în Construcții, proiectantul și executantul cu titlul de invitați, și reprezentatul beneficiarului prin dirigintele de șantier. Comisia de recepție evaluează respectarea prevederilor din autorizație, analizează cartea tehnică a construcției întocmite în prealabil, executarea lucrărilor conform documentațiilor de execuție, referatul proiectantului în privința modului în care a fost executată lucrarea.